Un bilan de 2020 sur le marché de l’optimisation fiscale?

Le marché s’est correctement lancé en début d’année, sans appréhension particulière. Mais le premier confinement a marqué un ralentissement considérable de l’activité pendant presque toute sa durée. Il y a quand même eu des transactions, ça n’a pas complètement stagné; néanmoins les banques étaient frileuses et les promoteurs partagés, entre mettre des projets en stand by et vendre en bloc à des institutions. Ce qui a freiné considérablement le marché. 

Au 15 mai jusqu’à présent, le marché est reparti très fort. L’évolution des relations commerciales a permis à tous les acteurs, promoteurs, organismes bancaires et des sociétés comme la mienne de passer à la signature électronique, aux rendez-vous en visio… La digitalisation a accéléré et optimisé notre activité, en s’adaptant.

Quelles sont les grandes tendances en 2021?

Avec les promoteurs, on s’accorde à dire que l’activité démarre plus tôt que d’habitude. Le marché n’a pas connu de pause en décembre. Les craintes des clients semblent levées et globalement l’activité envoie des signes plutôt positifs.

Aujourd’hui les deux gros axes sont l’investissement locatif et le PER.

L’investissement locatif reste très intéressant dans le cadre de la loi Pinel. Les investissements Pinel représentent 40% des ventes immobilières dans le neuf.

Le deuxième axe depuis l’an dernier, le Plan d’Épargne Retraite, est un placement retraite financier bien plus assoupli qu’avant. C’est une alternative pour avoir une réduction d’impôts. Nous concernant, cela représente 5% de notre activité.

Comment évolue la demande?

C’est un fait, pour 90% des gens il faut que leur investissement se fasse proche de chez eux. Surtout aujourd’hui, il est nécessaire de se rassurer dans son projet. Les investisseurs ont besoin de confiance, de sérénité. Avant, ils opéraient un placement fiscal. Maintenant ils ne cherchent plus forcément la rentabilité, c’est devenu patrimonial. C’est ainsi la proximité et le service qui compte pour les clients, avec un seul et unique intermédiaire. Ma société CYFA Patrimoine existe pour créer cette confiance et les accompagner. On fait la vente, la livraison, la mise en place du locataire, la déclaration d’impôts… On s’occupe de tout et la clientèle cherche justement ce service clés en main.

Une typologie de bien particulière?

Le produit phare c’est le deux pièces. Parce que des studios, il n’y en a presque pas dans notre région. Les T3 représentent un budget d’investissement trop important.

Le T2 est un excellent intermédiaire: une bonne superficie et une cible de locataires stables pas forcément des étudiants qui fluctuent. Autre raison majeure pour choisir un deux pièces: plus on achète une typologie grande, plus c’est rentable puisque moins le prix au mètre carré est élevé.

Comment projeter l’optimisation fiscale dans les prochaines années ?

On est et on sera toujours dépendants de l’État. Il a décidé de proroger la Pinel de 2 ans, donc jusqu’en 2024 on sait que l’activité va perdurer. La construction étant une pièce maîtresse de l’économie française, il y aura toujours des marchés, mais peut-être l’articulation pour les projets d’optimisation fiscale sera différente. Ceci étant les banques ont vraiment changé de politique. Il ne suffit plus d’avoir un bon revenu et une bonne situation, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%.Les investissements deviendront malheureusement un peu plus élitistes avec ces durcissements de critères, alors c’est le bon moment pour placer son argent et ainsi profiter de déductions fiscales…

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